Ein Vermieter, der entdeckt, dass seine Wohnung der Klasse G seit Januar 2025 nicht mehr neu vermietet werden kann: das ist die Art von Situation, die die Prioritäten auf dem Immobilienmarkt neu definiert. Die Immobilien-Trends 2024-2025 beschränken sich nicht auf Preis- oder Zinssatzkurven. Sie betreffen direkt die tägliche Verwaltung eines Vermögens, die Machbarkeit eines Kaufs und die Rentabilität einer Mietinvestition.
DPE und Mietverbot: der Zeitplan, der die Situation für Vermieter verändert
Es wird viel über den Rückgang der Preise oder den Anstieg der Zinssätze gesprochen. Aber für einen Vermieter bleibt die konkreteste Einschränkung in 2024-2025 der Zeitplan für die energetische Mindestanforderung. Wohnungen der Klasse G erfüllen nicht mehr die Mindestanforderungen für Mietverträge, die seit dem 1. Januar 2025 in der Metropolregion unterzeichnet, verlängert oder erneuert wurden. Die Klassen F folgen 2028, dann die Klassen E 2034.
Was vor Ort zählt: Ein laufender Mietvertrag wird nicht automatisch zum Zeitpunkt des Inkrafttretens gekündigt. Die Einschränkung gilt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung, der Verlängerung oder der Erneuerung. Ein Vermieter, der eine G-Wohnung mit einem 2025 stillschweigend verlängerten Mietvertrag vermietet, ist betroffen.
Für diejenigen, die die Immobilienartikel von Gone Magazine verfolgen, ist dieses Thema regelmäßig präsent, da es schwerwiegende finanzielle Entscheidungen erfordert: renovieren, im aktuellen Zustand verkaufen oder auf eine mögliche Neubewertung des DPE warten.
Die Berechnungsmethode des DPE hat sich übrigens für elektrisch beheizte Wohnungen weiterentwickelt. Ein Vermieter kann überprüfen, ob sich die Einstufung seiner Immobilie ändert, indem er eine Bescheinigung von der ADEME anfordert, ohne das vollständige Gutachten erneut durchführen zu müssen. Diese Überprüfung kann eine G-Immobilie in eine F-Immobilie umwandeln, was den Zeitpunkt des Mietverbots um mehrere Jahre hinauszögert.
Immobilienzinssätze: was der schrittweise Rückgang für einen Kauf bedeutet
Nach einer Phase, in der die Zinssätze für 20 Jahre über 4 % gestiegen sind, hat sich der Trend umgekehrt. Die Zinssätze haben einen Rückgang eingeleitet, der insbesondere durch die wiederholten Senkungen des Leitzinses der EZB unterstützt wird.
Vor Ort zeigt sich dieser Rückgang jedoch nicht für alle Profile gleich. Ein Ersterwerber mit begrenztem Eigenkapital sieht seine Kreditaufnahmefähigkeit deutlich steigen, selbst bei einem moderaten Rückgang des Zinssatzes. Ein Mietinvestor hingegen berechnet vor allem seinen monatlichen Cashflow und die Nettorentabilität nach Kosten neu.
Neuverhandlung und Umschuldung von Immobilienkrediten
Wenn die Zinssätze sinken, kommt die Frage der Umschuldung wieder auf. Aber eine Umschuldung ist nur dann rentabel, wenn der Zinsunterschied einen bestimmten Schwellenwert überschreitet und die verbleibende Laufzeit ausreichend ist. Es ist zu beobachten, dass viele Eigentümer, die 2023 zu Spitzenzinsen Kredite aufgenommen haben, beginnen, ihre Bank zu kontaktieren.
Die klassische Falle: nur den nominalen Zinssatz zu betrachten, ohne die Garantiegebühren, die Vorfälligkeitsentschädigungen und die Kosten der neuen Kreditversicherung zu berücksichtigen. Der tatsächliche Gewinn wird in den Gesamtkosten des Kredits gemessen, nicht in Prozentpunkten.
Wohnungseigentum und mehrjähriger Arbeitsplan: eine Verpflichtung, die die Kosten belastet
Die Wohnungseigentümergemeinschaften haben ihre eigenen regulatorischen Fristen, die oft von Käufern nicht erkannt werden. Der Entwurf eines mehrjährigen Arbeitsplans (PPPT) ist schrittweise je nach Größe der Eigentümergemeinschaft verpflichtend geworden. Ab 2025 gilt die Verpflichtung auch für Eigentümergemeinschaften mit 50 Einheiten oder weniger.
Konkrete Schritte: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung überprüft man jetzt:
- Die Existenz des PPPT und dessen Inhalt (Art der geplanten Arbeiten, Budgetschätzung, Zeitplan)
- Die Höhe des bereits gebildeten Arbeitsfonds, der durch die obligatorischen jährlichen Beiträge gespeist wird
- Den kollektiven DPE des Gebäudes, der die zukünftigen Verpflichtungen zur energetischen Sanierung bestimmt
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen, um mögliche beschlossene oder bevorstehende Mittelabrufe zu erkennen
Ein PPPT, der auf mehrere zehntausend Euro geschätzt wird, verändert den tatsächlichen Wert einer Einheit radikal. Bei einer Verhandlung ist es ein konkreter Hebel, um den Kaufpreis anzupassen.
Thermische Durchlässe im Verkauf: Chance oder Falle für Investoren
Die Wohnungen der Klassen F und G kommen zahlreich auf den Verkaufsmarkt. Einige Vermieter ziehen es vor, zu verkaufen, anstatt eine teure Renovierung zu finanzieren. Für einen Käufer-Investor ist dies ein Fenster für einen Erwerb zu einem reduzierten Preis, vorausgesetzt, man beherrscht das Renovierungsbudget.
Die tatsächlichen Kosten der energetischen Sanierung bewerten
Der praktische Reflex: Bevor man einen Vorvertrag unterschreibt, lässt man ein energetisches Audit (nicht nur einen DPE) durchführen, um die prioritären Punkte zu identifizieren. Dämmung des Dachbodens, Austausch des Heizsystems, Belüftung: jeder Punkt hat einen unterschiedlichen Einfluss auf die endgültige Einstufung.
Das Haupt Risiko bleibt die Diskrepanz zwischen dem ursprünglichen Kostenvoranschlag und den tatsächlichen Kosten der Arbeiten, insbesondere in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wo die Entscheidungen von der Abstimmung in der Eigentümerversammlung abhängen. Ein Investor, der eine Einheit in einem Gebäude ohne PPPT oder Arbeitsfonds kauft, ist unerwarteten Mehrkosten ausgesetzt.
- Überprüfen, ob Fördermittel für die Renovierung (MaPrimeRénov’, CEE) für das Profil der Immobilie und des Eigentümers mobilisierbar sind
- Den Kaufpreis der F/G-Immobilie mit einer bereits renovierten vergleichbaren Immobilie im selben Gebiet vergleichen
- Die Dauer der Arbeiten in die Rentabilitätsberechnung einbeziehen: Eine Wohnung im Bau generiert keine Miete
Der Immobilienmarkt 2024-2025 belohnt diejenigen, die die Kleingedruckten lesen: DPE-Zeitplan, PPPT, tatsächliche Kreditkosten, Renovierungsbudget. Die Preise und Zinssätze ziehen die Aufmerksamkeit auf sich, aber es sind die regulatorischen Einschränkungen und die vorhersehbaren Kosten, die die tatsächliche Rentabilität eines Immobilienprojekts bestimmen.
