Een verhuurder die ontdekt dat zijn woning met energielabel G vanaf januari 2025 niet meer kan worden verhuurd onder een nieuw contract: dat is het soort situatie dat de prioriteiten op de vastgoedmarkt herdefinieert. De vastgoedtrends 2024-2025 beperken zich niet tot prijs- of renteontwikkelingen. Ze raken direct de dagelijkse beheer van een vermogen, de haalbaarheid van een aankoop en de rentabiliteit van een huurinvestering.
DPE en verhuurverbod: de kalender die de situatie verandert voor verhuurders
Er wordt veel gesproken over de daling van de prijzen of de stijging van de rentes. Maar voor een verhuurder blijft de meest concrete beperking in 2024-2025 de kalender voor energieprestaties. Woningen met energielabel G voldoen niet langer aan de fatsoeneisen voor contracten die zijn ondertekend, verlengd of vernieuwd sinds 1 januari 2025 in het vasteland. De klasse F volgt in 2028, en de klasse E in 2034.
Wat telt op de grond: een lopend contract wordt niet automatisch beëindigd op de ingangsdatum. De beperking geldt op het moment van ondertekening, verlenging of vernieuwing. Een verhuurder die een G verhuurt met een stilzwijgend verlengd contract in 2025 is betrokken.
Voor degenen die de vastgoedartikelen van Gone Magazine volgen, komt dit onderwerp regelmatig terug omdat het zware financiële afwegingen met zich meebrengt: renoveren, in de huidige staat verkopen, of wachten op een mogelijke herclassificatie van het DPE.
De rekenmethode voor het DPE is overigens geëvolueerd voor woningen die elektrisch worden verwarmd. Een verhuurder kan controleren of de classificatie van zijn eigendom verandert dankzij een attest van de ADEME, zonder een volledige diagnose opnieuw te hoeven uitvoeren. Deze controle kan een G-eigendom in een F veranderen, wat de deadline voor het verhuurverbod met meerdere jaren kan uitstellen.
Hypotheekrente: wat de geleidelijke daling verandert voor een aankoop
Na een periode waarin de rentes op 20 jaar boven de 4% stegen, is de trend omgekeerd. De rentes zijn begonnen te dalen, vooral door de opeenvolgende verlagingen van de beleidsrente van de ECB.
Op de grond vertaalt deze daling zich niet op dezelfde manier voor alle profielen. Een starter met een beperkte inbreng ziet zijn leencapaciteit aanzienlijk toenemen, zelfs met een bescheiden daling van de rente. Een huurinvesteerder herberekent vooral zijn maandelijkse cashflow en de netto-rentabiliteit na kosten.
Heronderhandeling en herfinanciering van de hypotheek
Wanneer de rentes dalen, komt de vraag naar herfinanciering weer op. Maar herfinanciering is alleen rendabel als het renteverschil een bepaalde drempel overschrijdt en de resterende looptijd voldoende is. We zien dat veel eigenaren die in 2023 op het hoogtepunt van de rentes hebben geleend, beginnen hun bank te benaderen.
De klassieke valkuil: alleen naar de nominale rente kijken zonder de waarborgkosten, de kosten voor vervroegde aflossing en de kosten van de nieuwe kredietverzekering mee te tellen. De werkelijke winst wordt gemeten in de totale kosten van de lening, niet in percentagepunten.
Vereniging van Eigenaren en meerjarig onderhoudsplan: een verplichting die drukt op de kosten
Verenigingen van eigenaren hebben hun eigen wettelijke termijnen, die vaak onbekend zijn bij kopers. Het project voor een meerjarig onderhoudsplan (PPPT) is geleidelijk verplicht geworden afhankelijk van de grootte van de vereniging. In 2025 is de verplichting uitgebreid naar verenigingen met 50 eenheden of minder.
Concreet, voordat je een appartement in een vereniging van eigenaren koopt, controleer je nu:
- Het bestaan van het PPPT en de inhoud ervan (aard van de geplande werkzaamheden, begroting, tijdschema)
- Het bedrag van het al opgebouwde onderhoudsfonds, gefinancierd door de verplichte jaarlijkse bijdragen
- Het collectieve DPE van het gebouw, dat de toekomstige verplichtingen voor energieverbetering bepaalt
- De notulen van de algemene vergadering om eventuele goedgekeurde of aanstaande fondsen te identificeren
Een PPPT dat enkele tienduizenden euro’s kost verandert radicaal de werkelijke waarde van een eenheid. Tijdens een onderhandeling is het een concreet middel om de aankoopprijs aan te passen.
Thermische doorlatende woningen te koop: kans of valstrik voor investeerders
De woningen met energielabel F en G komen in grote aantallen op de verkoopmarkt. Sommige verhuurders geven de voorkeur aan verkopen in plaats van een dure renovatie te financieren. Voor een koper-investeerder is dit een kans om tegen een gereduceerde prijs aan te kopen, mits het budget voor de werkzaamheden onder controle is.
De werkelijke kosten van energieverbetering evalueren
De reflex op de grond: voordat je een compromis ondertekent, laat je een energie-audit uitvoeren (niet alleen een DPE) om de prioritaire punten te identificeren. Isolatie van de zolder, vervanging van het verwarmingssysteem, ventilatie: elk punt heeft een verschillende impact op de uiteindelijke classificatie.
Het belangrijkste risico blijft de kloof tussen de initiële offerte en de werkelijke kosten van de werkzaamheden, vooral in een vereniging van eigenaren waar de beslissingen afhankelijk zijn van de stemming in de algemene vergadering. Een investeerder die een eenheid koopt in een gebouw zonder PPPT of onderhoudsfonds loopt het risico op niet-geanticipeerde extra kosten.
- Controleren of er subsidies voor renovatie (MaPrimeRénov’, CEE) beschikbaar zijn voor het profiel van het goed en de eigenaar
- De aankoopprijs van het F/G goed vergelijken met een vergelijkbaar goed dat al is gerenoveerd in dezelfde sector
- De duur van de werkzaamheden in de berekening van de rentabiliteit opnemen: een woning in aanbouw genereert geen huur
De vastgoedmarkt in 2024-2025 beloont degenen die de kleine lettertjes lezen: DPE-kalender, PPPT, werkelijke kosten van de lening, budget voor werkzaamheden. De prijzen en rentes trekken de aandacht, maar het zijn de wettelijke beperkingen en de te verwachten kosten die de werkelijke rentabiliteit van een vastgoedproject bepalen.
