Een rendabel vastgoedproject begint al vóór de ondertekening van de compromis. Het verschil tussen een investering die rendement oplevert en een financieel gat ligt in drie parameters die zelden in dezelfde spreadsheet worden gecombineerd: de regelgevingstijdlijn van het DPE, de werkelijke belasting bij verkoop en de voorwaarden voor geschiktheid voor renovatiehulp.
Huurrendement en DPE-tijdlijn: simuleer het werkelijke rendement van een eigendom
Een bruto rendementsberekening die uitsluitend is gebaseerd op de huurprijs/aankoopprijsverhouding is niet meer voldoende. Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen met een DPE-classificatie G niet meer worden verhuurd als hoofdverblijf in het Franse vasteland. De klasse F volgt in 2028, de klasse E in 2034.
Deze tijdlijn transformeert het energieprestatiecertificaat in een financiële variabele van groot belang. Het kopen van een eigendom met classificatie F zonder een energie-renovatie voor 2028 te begroten, komt neer op het verwerven van een actief waarvan de verhuurmogelijkheden op korte termijn vervallen.
Om de werkelijke rentabiliteit te testen, moet men de kosten van renovatiewerkzaamheden, de periode van leegstand tijdens de werkzaamheden en het huurverschil tussen een gerenoveerd pand en een pand in de huidige staat in de berekening opnemen. De beschikbare advertenties op ambiance-immo.eu maken het mogelijk om de prijzen per vierkante meter te vergelijken op basis van de energie-labels en dit soort projecties te verfijnen.
Een pand met classificatie F dat zonder renovatiebudget is gekocht, verliest zijn verhuurmogelijkheden in 2028. Deze beperking al in de zoekfase integreren voorkomt dat men het probleem ontdekt na de ondertekening bij de notaris.
LMNP-belasting bij verkoop: de val van gedeeltelijk rendement
Het regime van de niet-professionele verhuurder blijft aantrekkelijk tijdens de exploitatie dankzij de afschrijving van het goed, wat de belastbare basis op de huurinkomsten verlaagt. De klassieke reflex is om een netto rendement na belasting alleen op basis van de ontvangen huur te berekenen.
Deze berekening is onvolledig. De hervorming van de LMNP wijzigt de fiscale behandeling bij verkoop. Het netto rendement van een gemeubileerde investering moet worden geëvalueerd over de gehele cyclus, inclusief exploitatie en verkoop. Beperken tot de huurinkomsten na belasting geeft een vertekend beeld van de algehele prestaties van het project.
Concreet raden we aan om vóór een investering in gemeubileerd vastgoed twee exit-scenario’s te simuleren:
- Een verkoop na vijf jaar, waarbij de belastbare meerwaarde opnieuw wordt berekend volgens de nieuwe regels en de notariskosten bij aankoop en verkoop worden meegenomen
- Een verkoop na tien jaar, periode waarin de vrijstellingen voor de duur van het bezit beginnen door te wegen op het bedrag van de meerwaardebelasting
- Een lange termijn behoud met eventueel een overgang naar ongemeubileerde verhuur als de gemeubileerde belasting minder gunstig wordt op een gegeven horizon
Een spreadsheet die alleen de verhuurfase modelleert, verbergt de helft van de financiële vergelijking.
Korte termijn verhuur: controleer de gemeentelijke regels vóór de aankoop
De wet Le Meur heeft de bevoegdheden van de gemeenten versterkt op het gebied van gebruiksverandering en controle van toeristische verhuur. De beperkingen variëren sterk van stad tot stad: sommige vereisen een compensatie (een commerciële ruimte omzetten in woning om het verwijderen van een woning uit het huurpark te compenseren), andere beperken het aantal toegestane verhuurdagen per jaar.
De regels voor toeristische verhuur zijn afhankelijk van de gemeentelijke verordening, niet van een uniforme nationale regeling. Aannemen dat een goed kan worden geëxploiteerd voor korte termijn verhuur zonder de lokale regelgeving te controleren, is een van de duurste fouten in vastgoedbeleggingen.
Voordat men een compromis ondertekent voor een seizoensverhuurproject, zijn er drie controles noodzakelijk:
- Staat de PLU van de gemeente de wijziging van het gebruik van het beoogde goed toe, en onder welke compensatievoorwaarden
- Past de gemeente een beperking toe op het aantal jaarlijkse overnachtingen voor hoofd- of tweede woningen
- Bevat het reglement van mede-eigendom een clausule voor exclusief bourgeois wonen, die elke korte termijn verhuur zou verbieden
Een theoretisch rendement dat is berekend op basis van een hoog toeristisch bezettingspercentage stort in als de gemeente de activiteit beperkt tot enkele weken per jaar.
Renovatiehulp en financieringsplan: tel het geld niet voordat je het hebt
Het integreren van MaPrimeRénov’ of andere renovatiehulp in een financieringsplan lijkt logisch. In de praktijk moeten de geschiktheid en het bedrag van een hulp vóór de aanvang van de werkzaamheden worden gecontroleerd, niet erna. De voorwaarden veranderen regelmatig: inkomensplafonds, soorten in aanmerking komende werkzaamheden, verplichting om gecertificeerde RGE-artisanen in te schakelen.
Het belangrijkste risico is het dimensioneren van een lening op basis van een hulp waarvan de uitbetaling enkele maanden na de werkzaamheden plaatsvindt, of die blijkt niet toepasbaar te zijn op het project. Een liquiditeitsverschil van enkele maanden op een energie-renovatieproject kan een investeerder in moeilijkheden brengen die geen marge heeft voorzien.
We constateren dat de meest solide projecten degenen zijn die hun financiering zonder hulp rond krijgen, en deze vervolgens als een bonus beschouwen die het uiteindelijke rendement verbetert. Deze aanpak beschermt tegen administratieve onzekerheden en de wijzigingen in regelgeving tijdens de werkzaamheden.
Leencapaciteit en rente: stem je project af op de huidige context
De maximale schuldratio blijft vastgesteld op 35% van het netto-inkomen. Dit plafond, in combinatie met de evolutie van de rentevoeten, bepaalt rechtstreeks het te lenen bedrag en dus het type goed dat toegankelijk is.
Je leencapaciteit berekenen voordat je ook maar één goed bezoekt, blijft het eerste filter voor een realistisch vastgoedproject. De persoonlijke inbreng, die minimaal de notariskosten dekt, beïnvloedt ook de rente die door de kredietverstrekker wordt aangeboden.
Bij een vastgoedbelegging nemen banken een deel van de verwachte huurinkomsten mee in de berekening van de leencapaciteit, maar zelden tot het volledige verwachte huurbedrag. Rekenen op een percentage dat het volledige huurbedrag meerekent om je financieringsplan rond te krijgen, leidt tot een afwijzing van de lening.
Een goed afgesteld vastgoedproject combineert vier gegevens voordat er naar een goed wordt gezocht: de werkelijke leencapaciteit, de regelgevingstijdlijn van het DPE, de belasting over de gehele houdcyclus en de lokale verhuurregels. Elk van deze variabelen kan op zichzelf een ogenschijnlijk rendabele investering omzetten in een verliesgevende operatie.
