Ein rentables Immobilienprojekt wird vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags entschieden. Der Unterschied zwischen einer Investition, die Rendite generiert, und einem finanziellen Loch liegt in drei Parametern, die selten in derselben Tabelle zusammengeführt werden: der regulatorische Zeitplan des DPE, die tatsächliche Besteuerung beim Verkauf und die Bedingungen für die Berechtigung zu Renovierungszuschüssen.
Mietrendite und DPE-Zeitplan: den tatsächlichen Ertrag einer Immobilie simulieren
Eine Berechnung der Bruttorendite, die sich nur auf das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis stützt, reicht nicht mehr aus. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen in Frankreich Festland Wohnungen der Klasse G im DPE nicht mehr als Hauptwohnsitz vermietet werden. Die Klassen F folgen 2028, die Klassen E 2034.
Dieser Zeitplan verwandelt das Energieeffizienzdiagnose in eine erstklassige finanzielle Variable. Der Kauf einer Immobilie der Klasse F, ohne eine energetische Renovierung vor 2028 einzuplanen, bedeutet, ein Asset zu erwerben, dessen Mietfähigkeit kurzfristig abläuft.
Um die tatsächliche Rentabilität zu testen, müssen die Kosten für Renovierungsarbeiten, die Leerstandszeit während der Bauarbeiten und der Mietunterschied zwischen einer renovierten Immobilie und einer im Ist-Zustand berücksichtig werden. Die auf ambiance-immo.eu verfügbaren Anzeigen ermöglichen es, die Preise pro Quadratmeter je nach Energieetiketten zu vergleichen und diese Art von Projektion zu verfeinern.
Eine Immobilie der Klasse F, die ohne Renovierungsbudget gekauft wird, verliert 2028 ihre Mietfähigkeit. Diese Einschränkung bereits in der Suchphase zu berücksichtigen, verhindert, dass das Problem nach der Unterschrift beim Notar entdeckt wird.
LMNP-Besteuerung beim Verkauf: die Falle der Teilrendite
Das Regime des nicht professionellen möblierten Vermieters bleibt in der Betriebsphase dank der Abschreibung der Immobilie attraktiv, die die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Mieteinkünfte reduziert. Der klassische Reflex besteht darin, eine Nettorendite nach Steuern nur auf die erhaltenen Mieten zu berechnen.
Diese Berechnung ist unvollständig. Die Reform des LMNP ändert die steuerliche Behandlung beim Verkauf. Die Nettorendite einer möblierten Investition muss über den gesamten Zyklus, einschließlich Betrieb und Verkauf, bewertet werden. Sich nur auf die Mieten nach Steuern zu beschränken, vermittelt ein verzerrtes Bild der Gesamtleistung des Projekts.
Konkret empfehlen wir, vor einer Investition in möblierte Immobilien zwei Ausstiegsszenarien zu simulieren:
- Ein Verkauf nach fünf Jahren, unter Berücksichtigung der neu berechneten steuerpflichtigen Wertsteigerung und der Notarkosten sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf
- Ein Verkauf nach zehn Jahren, in der Zeit, in der die Abschläge für die Haltedauer beginnen, die Höhe der Kapitalertragsteuer zu beeinflussen
- Eine langfristige Beibehaltung mit möglichem Übergang zur unmöblierten Vermietung, falls die steuerlichen Bedingungen für möblierte Vermietungen in einem bestimmten Zeitraum ungünstiger werden
Eine Tabelle, die nur die Mietphase modelliert, verdeckt die Hälfte der finanziellen Gleichung.
Kurzzeitvermietung: die kommunalen Regeln vor dem Kauf überprüfen
Das Gesetz Le Meur hat die Befugnisse der Gemeinden in Bezug auf Nutzungsänderungen und die Kontrolle von Tourismusmöbeln gestärkt. Die Anforderungen variieren stark von Stadt zu Stadt: Einige verlangen eine Kompensation (Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnraum zur Kompensation des Entzugs einer Wohnung aus dem Mietmarkt), andere beschränken die Anzahl der pro Jahr erlaubten Vermietungstage.
Die Regeln für die touristische Vermietung hängen von der kommunalen Verordnung ab, nicht von einem einheitlichen nationalen Rahmen. Zu vermuten, dass eine Immobilie ohne Überprüfung der lokalen Vorschriften kurzfristig vermietet werden kann, gehört zu den kostspieligsten Fehlern bei der Mietinvestition.
Bevor ein Kaufvertrag für ein Projekt zur saisonalen Vermietung unterzeichnet wird, sind drei Überprüfungen erforderlich:
- Erlaubt der Flächennutzungsplan der Gemeinde die Nutzungsänderung der betreffenden Immobilie und unter welchen Kompensationsbedingungen
- Setzt die Gemeinde eine Begrenzung der jährlichen Übernachtungen für Haupt- oder Zweitwohnungen um
- Enthält die Teilungserklärung eine Klausel für ausschließliche bürgerliche Wohnnutzung, die jede kurzfristige Vermietung verbieten würde
Eine theoretische Rendite, die auf einer hohen touristischen Belegungsrate berechnet wird, bricht zusammen, wenn die Gemeinde die Tätigkeit auf einige Wochen pro Jahr beschränkt.
Renovierungszuschüsse und Finanzierungsplan: Geld nicht zählen, bevor man es hat
MaPrimeRénov’ oder andere Renovierungszuschüsse in einen Finanzierungsplan zu integrieren, scheint logisch. In der Praxis müssen die Berechtigung und der Betrag eines Zuschusses vor Beginn der Arbeiten überprüft werden, nicht danach. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig: Einkommensobergrenzen, Arten von förderfähigen Arbeiten, Verpflichtung zur Beauftragung von RGE-zertifizierten Handwerkern.
Das Hauptproblem besteht darin, einen Kredit zu dimensionieren, indem man auf einen Zuschuss zählt, dessen Auszahlung mehrere Monate nach den Arbeiten erfolgt, oder der sich als nicht anwendbar für das Projekt herausstellt. Eine Liquiditätsverschiebung von mehreren Monaten bei einem energetischen Renovierungsprojekt kann einen Investor in Schwierigkeiten bringen, der keine Puffer eingeplant hat.
Wir stellen fest, dass die solidesten Projekte diejenigen sind, die ihre Finanzierung ohne Zuschüsse abschließen und diese dann als Bonus behandeln, der die Endrendite verbessert. Dieser Ansatz schützt vor administrativen Unwägbarkeiten und regulatorischen Änderungen während der Bauarbeiten.
Kreditfähigkeit und Zinssätze: das Projekt an den aktuellen Kontext anpassen
Die maximale Verschuldungsquote bleibt bei 35 % des Nettoeinkommens festgelegt. Diese Obergrenze, kombiniert mit der Entwicklung der Zinssätze, bestimmt direkt den Betrag, der geliehen werden kann, und damit die Art der zugänglichen Immobilie.
Die eigene Kreditfähigkeit zu berechnen, bevor man eine einzige Immobilie besichtigt, bleibt der erste Filter für ein realistisches Immobilienprojekt. Das Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten abdeckt, beeinflusst auch den Zinssatz, der von der kreditgebenden Institution angeboten wird.
Bei einer Mietinvestition berücksichtigen die Banken einen Teil der prognostizierten Mieteinnahmen in der Berechnung der Kreditfähigkeit, jedoch selten in Höhe der gesamten erwarteten Miete. Auf einen Zinssatz zu zählen, der die gesamte Miete berücksichtigt, um seinen Finanzierungsplan abzuschließen, führt zu einer Kreditablehnung.
Ein gut dimensioniertes Immobilienprojekt berücksichtigt vier Daten, bevor nach einer Immobilie gesucht wird: die tatsächliche Kreditfähigkeit, den regulatorischen Zeitplan des DPE, die Besteuerung über den gesamten Haltedauerzyklus und die lokalen Vermietungsregeln. Jede dieser Variablen kann für sich allein eine scheinbar rentable Investition in ein defizitäres Geschäft verwandeln.
